Está cara una propiedad? Aquí 5 puntos clave:

Veo muchos comentarios en redes, de brokers o en grupos de Facebook diciendo: “Esa casa está carísima”, “eso no lo vale”, “ya se están volando con los precios”.

Y lo entiendo. A primera vista, muchas propiedades en Mérida Centro pueden

parecer caras. Pero cuando llevas años estudiando la zona —sus calles, su evolución, el comportamiento del mercado, su potencial de renta y reventa— empiezas a entender que no siempre es tan simple como comparar precios por metro cuadrado.

Este no es un post para defender precios inflados. Es para invitarte ver más allá del número, entender el contexto completo y hacer un análisis real de valor.

¿Por qué una propiedad con terreno grande puede terminar "carísima"?

Un error común es pensar que si el terreno fue barato, la propiedad debería venderse barata. Pero eso no es así.

Si compras un terreno grande, para capitalizarlo bien tienes que construir bastantes metros (no siempre). Y aunque el terreno haya costado poco, el total de la inversión sube: construcción, permisos, acabados, mobiliario, tiempo, ajustes… El resultado es una propiedad de ticket alto, no porque esté fuera de mercado, sino por la escala del proyecto.

Ahora, eso sí: una propiedad con un precio alto no siempre es sinónimo de que esté cara. Simplemente, por la cantidad de metros de terreno y construcción, llegas a cifras que pocos pueden pagar —y eso reduce el universo de clientes finales. Pero no invalida el valor del activo.

Comparar sin contexto es peligroso

Una propiedad de 10 millones puede estar mejor valuada que una de 5 millones, si su rentabilidad es mucho mayor.

Aquí es donde entra el potencial de renta y el retorno de inversión real. Si una propiedad genera un ROI del 20% anual, ¿por qué debería venderse en el mismo rango de precio que otra que apenas da un 5%? Sería un mal negocio para el que vende.

Y es ahí donde se debe encontrar un punto de equilibrio entre el valor de mercado y el valor financiero del activo. Porque muchas veces, no estás comprando ladrillos: estás comprando una máquina generadora de ingresos que ya funciona.

¿Y si el mercado no alcanza ese precio?

También puede pasar. Y ahí es donde el mercado cumple su función natural: regula, ajusta, pone las cosas en su lugar.Por eso es clave proyectar con escenarios realistas, sin inflar expectativas.En lugar de vender promesas, se trata de estructurar bien los números, asumir riesgos con cabeza y dejar que el tiempo y la ejecución hablen.

Cuando un proyecto está bien pensado, bien ubicado y operando correctamente, muchas veces el valor se justifica solo —con o sin comparativos perfectos.Porque no se trata solo del precio de entrada, sino del rendimiento, la solidez y la experiencia que ese activo puede ofrecer en el tiempo.

El dato más concreto: haz la cuenta tú mismo

Y si aún te queda duda, hay una forma muy simple de aterrizar esto: haz el costo invertido.

Suma lo que te costaría hacer tú mismo ese mismo proyecto desde cero: terreno, construcción, permisos, diseño, mobiliario, errores, ajustes, tiempo, y la energía que te va a costar.

Y te vas a dar cuenta que, en muchas ocasiones (no siempre, claro), el precio final al que se está vendiendo una propiedad ya terminada, lista y operando, se parece mucho —o incluso es mejor— que si tú la hicieras por tu cuenta.

Y sin obra. Sin estrés. Sin desgaste. Y muchas veces, con un negocio andando que ya genera ingresos desde el día uno.

Entender valor ≠ comparar precios

Entre el alza en los terrenos, el costo de construcción, los permisos, la inflación, y el propio dinamismo de la zona, los precios terminan por ajustarse solos. El mercado es sabio. Y el que sabe leerlo, encuentra oportunidades reales.

Antes de decir “está carísima”, vale la pena preguntarse:¿realmente está cara, o simplemente no he entendido todo lo que hay detrás?

JACB